Nên Trả Nợ Xe Hay Nợ Thẻ Trước Khi Vay Mua Nhà?

Tôi Nên Trả Hết Nợ Xe Hay Nợ Thẻ Tín Dụng Trước Khi Nộp Hồ Sơ Vay Mua Nhà?

Câu trả lời nhanh: Thông thường, trả bớt nợ thẻ tín dụng (credit card) có lợi hơn trên mỗi đồng so với trả hết nợ xe, vì vừa giảm khoản nợ hàng tháng vừa có thể tăng điểm tín dụng (credit score). Trả hết nợ xe bớt được khoản trả lớn hơn, nhưng có thể lấy mất tiền trả trước (down payment). Anh Chị nên hỏi chuyên viên cho vay (Loan Officer) trước khi trả bất kỳ khoản nào.

Điểm chính:

• Bên cho vay (lender) đánh giá nợ của mình theo khoản trả hàng tháng nhiều hơn là tổng số dư.

• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (debt-to-income ratio, DTI) là tổng các khoản trả nợ hàng tháng chia cho tổng thu nhập hàng tháng trước thuế.

• Trả nợ thẻ xuống dưới 30% hạn mức có thể giúp tăng điểm tín dụng, và dưới 10% còn tốt hơn nữa.

• Với nhiều loại khoản vay, khoản vay mua xe (car loan) còn 10 kỳ trả hoặc ít hơn có thể không bị tính vào tỷ lệ nợ, tùy loại khoản vay.

• Đừng dùng tiền trả trước hoặc tiền cho chi phí hoàn tất (closing cost) để trả nợ khi chưa tính kỹ các con số.

Anh Chị đang chuẩn bị mua nhà. Mình đã để dành được một khoản. Và Anh Chị đang nghĩ có nên dùng khoản đó trả hết nợ xe hoặc nợ thẻ trước hay không.

Đây là câu hỏi rất đúng. Nhưng chọn sai thì có thể bỏ lỡ cơ hội mua căn nhà mình muốn.

Bên cho vay nhìn nợ của mình như thế nào

Bên cho vay quan tâm nhất tới khoản trả hàng tháng, hơn là tổng số nợ. Tỷ lệ nợ trên thu nhập là tổng các khoản trả nợ hàng tháng chia cho tổng thu nhập hàng tháng trước thuế. Nhiều chương trình vay giới hạn tỷ lệ này ở khoảng 43% tới 50%, tùy loại khoản vay và phần còn lại của hồ sơ.

Một ví dụ cụ thể

Giả sử Anh Chị kiếm $7,000 một tháng trước thuế. Tiền trả xe là $550. Tiền trả tối thiểu của các thẻ tín dụng cộng lại là $150. Khoản trả góp nhà (mortgage payment) mới cho một căn nhà ở Round Rock là $2,700.

Tổng nợ hàng tháng là $3,400. Như vậy tỷ lệ nợ khoảng 49%. Mức này khá sát.

Bây giờ trả hết $4,000 nợ thẻ. Khoản trả tối thiểu của thẻ về $0, và tỷ lệ nợ giảm còn khoảng 46%.

Còn nếu trả hết $18,000 nợ xe, khoản $550 mỗi tháng không còn nữa, và tỷ lệ nợ giảm còn khoảng 41%.

Trả nợ xe làm tỷ lệ giảm nhiều hơn. Nhưng phải tốn $18,000. Nếu $18,000 đó là tiền trả trước, thì mình vừa đổi một vấn đề nhỏ lấy một vấn đề lớn hơn.

Vì sao thông thường nên trả nợ thẻ trước

Nợ thẻ ảnh hưởng hồ sơ của mình theo hai cách. Khoản trả tối thiểu được tính vào tỷ lệ nợ. Và tỷ lệ sử dụng thẻ tín dụng (credit utilization), tức là phần hạn mức thẻ mình đang dùng, chiếm phần lớn trong điểm tín dụng. Giảm một thẻ từ 80% hạn mức xuống dưới 30% có thể giúp tăng điểm. Điểm cao hơn có thể giúp mình có điều kiện vay tốt hơn. Trả hết nợ xe không giúp tăng điểm theo cách đó, và đóng một khoản vay trả góp còn có thể làm điểm giảm nhẹ trong thời gian ngắn.

Khi nào trả hết nợ xe là hợp lý

Trả hết nợ xe có thể là lựa chọn đúng khi tỷ lệ nợ của Anh Chị chỉ vượt giới hạn một chút và tiền trả xe là lý do chính. Cũng có thể hợp lý khi chỉ còn vài kỳ trả và mình còn nhiều tiền tiết kiệm. Với nhiều loại khoản vay, khoản vay mua xe còn 10 kỳ trả hoặc ít hơn có thể không bị tính vào tỷ lệ nợ. Quy định khác nhau tùy loại khoản vay, và xe thuê (car lease) thông thường vẫn bị tính dù còn bao nhiêu kỳ.

Những điều nên tránh trước khi nộp hồ sơ

• Đừng đóng thẻ tín dụng sau khi trả hết. Đóng thẻ làm giảm tổng hạn mức và có thể làm giảm điểm.

• Đừng dùng hết tiền tiết kiệm. Bên cho vay muốn thấy quỹ dự phòng (cash reserve), là tiền tiết kiệm mình còn lại sau khi hoàn tất mua nhà.

• Đừng mở thẻ mới hay mua đồ nội thất trả góp trước ngày hoàn tất.

• Hỏi trước khi chuyển khoản tiền lớn, vì các khoản chuyển lớn sẽ bị hỏi.

Các công ty báo cáo tín dụng (credit bureau) có thể mất 30 ngày hoặc hơn để cập nhật số dư mới. Nếu thời gian gấp, bên cho vay có thể yêu cầu chấm điểm lại nhanh (rapid rescore), là cách cập nhật tín dụng nhanh sau khi mình trả bớt nợ.

Tính con số trước, tìm nhà sau

Nếu đây là hồ sơ của Ái, Ái sẽ làm như vầy. Ái xem báo cáo tín dụng, ghi ra từng khoản nợ với số dư và khoản trả hàng tháng, rồi tính tỷ lệ nợ khi trả và khi không trả từng khoản. Anh Chị sẽ thấy rõ cách nào giúp mình được duyệt mà vẫn giữ được tiền trả trước và tiền tiết kiệm. Người mua nhà ở Round Rock, Pflugerville, Leander, và Austin làm bước này với Ái trước khi đi xem nhà.

Ái là chuyên viên địa ốc (Realtor) và chuyên viên cho vay ở Round Rock, Texas, NMLS #2627075, với 2020 Realty, phục vụ Round Rock và Williamson County. Ái vừa là chuyên viên địa ốc vừa là chuyên viên cho vay, nên Ái có thể nhìn cả hai phía. Nếu trả nợ giúp Anh Chị mua được nhà thì Ái sẽ nói rõ. Nếu nên giữ tiền lại thì Ái cũng sẽ nói thẳng.

Nhắn Ái chữ PLAN, Ái sẽ tính các con số cụ thể cho Anh Chị tại Round Rock.

Câu Hỏi Thường Gặp

Trả hết nợ thẻ tín dụng có giúp tăng điểm tín dụng không? Trả bớt nợ thẻ tín dụng thường giúp tăng điểm tín dụng vì làm giảm tỷ lệ sử dụng thẻ, tức là phần hạn mức thẻ mình đang dùng. Giữ tỷ lệ này dưới 30% là tốt, dưới 10% còn tốt hơn. Số dư mới có thể mất khoảng 30 ngày mới hiện trên báo cáo tín dụng.

Có nên đóng thẻ tín dụng sau khi trả hết, trước khi mua nhà không? Thông thường là không nên. Đóng thẻ tín dụng làm giảm tổng hạn mức, có thể làm tăng tỷ lệ sử dụng thẻ và làm giảm điểm. Anh Chị cứ giữ thẻ mở, giữ số dư thấp, và đừng mua thêm gì bằng thẻ trước ngày hoàn tất.

Trả hết nợ xe có giúp tôi đủ điều kiện vay mua nhà không? Trả hết nợ xe có thể giúp, vì khoản trả xe không còn bị tính vào tỷ lệ nợ trên thu nhập. Nhưng nếu phải dùng tiền trả trước hoặc tiền cho chi phí hoàn tất để trả, thì hồ sơ có thể bị ảnh hưởng xấu hơn. Anh Chị nên tính các con số với chuyên viên cho vay trước khi trả.

Tôi có thể trả nợ sau khi đã được chấp thuận trước không? Anh Chị nên hỏi chuyên viên cho vay trước khi làm. Trả bớt nợ thông thường có lợi, nhưng chuyển khoản tiền lớn hoặc dùng tiền trả trước có thể làm thay đổi kết quả chấp thuận trước (pre-approval). Bên cho vay sẽ muốn biết tiền từ đâu ra và mình còn lại bao nhiêu tiền tiết kiệm.

Khoản vay mua xe chỉ còn vài kỳ trả có bị tính vào hồ sơ không? Với nhiều loại khoản vay, khoản vay mua xe còn 10 kỳ trả hoặc ít hơn có thể không bị tính vào tỷ lệ nợ trên thu nhập. Quy định cụ thể tùy loại khoản vay và bên cho vay. Xe thuê thông thường vẫn bị tính dù còn bao nhiêu kỳ trả.

Ai Tran (Ái)
Loan Officer tại Round Rock, Texas hỗ trợ người mua nhà
https://www.loanfactory.com/aitran
512-300-8611

Loan Factory | NMLS #320841
Ai Tran | NMLS # 2627075
NMLS Consumer Access

Ai Tran, Realtor and Loan Officer Round Rock, TX 512-300-8611 https://www.AiTTran.com