Mua nhà
Cách Mua Nhà ở Round Rock, Từng Bước
Cách mua nhà ở Round Rock với Ái Trần: Ready, Educated, Aligned, Locked. Có con số thật trước, kế hoạch bằng văn bản, và ngày closing không bất ngờ.
Nói Ngắn Gọn
Phần lớn agent bắt đầu bằng việc dẫn Anh Chị Em đi xem nhà. Ái bắt đầu bằng việc giúp Anh Chị Em sẵn sàng để mua được nhà. Muốn biết cách mua nhà ở Round Rock mà không bị bất ngờ, câu trả lời nằm ở thứ tự các bước, và lần mua nào Ái cũng đi đúng thứ tự đó. Ái gọi nó là R.E.A.L.: Ready (Sẵn Sàng), Educated (Hiểu Rõ), Aligned (Đúng Ý) và Locked (Chốt).
Ready (Sẵn Sàng) là Anh Chị Em biết con số thật của mình, và mình đã thỏa thuận bằng văn bản Ái đại diện cho Anh Chị Em ra sao, trước khi đi xem căn nào. Educated (Hiểu Rõ) là Anh Chị Em biết con số đó mua được gì ở đây, trước khi ưng một căn ngoài tầm. Aligned (Đúng Ý) là mình tìm nhà theo tiêu chí thật của Anh Chị Em, nên xem ít căn hơn mà căn nào cũng đáng xem. Locked (Chốt) là offer, kiểm tra nhà, khoản vay và ngày closing được lo kỹ để phần cuối diễn ra êm.
Ái là Ái Trần, Realtor của 2020 Realty và Loan Officer của Loan Factory. Vì Ái có cả hai bằng, Ái lo được cả phần căn nhà lẫn phần khoản vay trong một hồ sơ. Anh Chị Em cũng có thể dùng bên cho vay của mình. Cách nào thì các bước dưới đây cũng giữ nguyên, và Ái giải thích từng bước bằng tiếng Việt hoặc tiếng Anh trước khi nó tới.
Ready (Sẵn Sàng): Có Con Số và Thỏa Thuận Trước Khi Xem Nhà
Căn nhà người mua hay bị mất thường là căn họ chưa sẵn sàng để viết offer. Sẵn sàng gồm hai phần, và cả hai đều làm xong trước khi mình xem căn nhà nào.
Phần đầu là con số. Ái ngồi với Anh Chị Em để tìm xem bên cho vay sẽ duyệt bao nhiêu, và mỗi tháng Anh Chị Em thấy thoải mái trả bao nhiêu, tính luôn thuế nhà và bảo hiểm. Đây là hai con số khác nhau, và con số thứ hai mới quyết định mấy năm tới sống có thoải mái hay không. Bên cho vay xem thu nhập, các khoản nợ, tín dụng và khoản Anh Chị Em có sẵn để closing. Nếu Anh Chị Em tự làm chủ hoặc nhận thu nhập 1099, bên cho vay đọc thu nhập ròng, không phải tổng thu. Nếu điểm tín dụng chưa đẹp, chuyện đó bình thường, và mình cùng xem. Nếu có gì cần sửa trước, Ái nói rõ là gì.
Phần thứ hai là thỏa thuận giữa mình. Trước khi dẫn Anh Chị Em xem bất kỳ căn nhà nào, mình ký một hợp đồng người mua (buyer agreement) bằng văn bản. Ái làm vậy với mọi người mua, lần nào cũng vậy. Hợp đồng ghi rõ Ái làm gì cho Anh Chị Em và Ái được trả ra sao, và Anh Chị Em đọc, ký trước khi đi xem nhà. Chỗ nào chưa rõ, Ái giải thích từng dòng bằng tiếng Việt hoặc tiếng Anh cho tới khi rõ.
Xong bước này, Anh Chị Em có giấy pre-approval dựa trên thu nhập thật và một hợp đồng mình hiểu rõ. Người bán coi trọng offer có đủ cả hai, và Anh Chị Em ra tay được ngay ngày căn nhà vừa ý xuất hiện, không bị cuống.
Cách Mua Nhà ở Round Rock, Từng Bước
Educated (Hiểu Rõ): Con Số Của Mình Mua Được Gì ở Đây
Con số trên giấy pre-approval không cho Anh Chị Em biết nó mua được loại nhà nào. Bước này lấp khoảng trống đó, trước khi Anh Chị Em thương một căn không vừa.
Mình xem những căn đang bán và mới bán gần đây ở các thành phố Anh Chị Em đang tính, đúng tầm giá của mình, và Ái chỉ cho Anh Chị Em thấy với giá đó mình có thể có gì: diện tích, tuổi căn nhà, tình trạng nhà và tiện ích quanh khu. Nếu nhà ở tầm giá đó không giống Anh Chị Em hình dung, mình nói chuyện ngay bây giờ, lúc nó còn là chuyện lên kế hoạch, chưa phải chuyện buồn.
Mình cũng xem những thứ làm thay đổi tiền trả hàng tháng ngoài giá nhà. Thuế nhà mỗi khu mỗi khác, và có khu có phí hội chủ nhà (HOA) hoặc thuế khu đặc biệt. Homestead exemption giảm giá trị tính thuế của căn nhà Anh Chị Em ở, và Ái chỉ cách nộp đơn sau khi dọn vào. Câu hỏi về thuế nhà của căn cụ thể thì xem ở Williamson County Appraisal District, còn tư vấn thuế thì Anh Chị Em hỏi CPA của mình.
Có khi bước này kết thúc bằng lời khuyên nên chờ. Nếu hướng đúng là để dành thêm, sửa một chuyện trong tín dụng, hay để doanh nghiệp có thêm một năm thu nhập, Ái nói thẳng như vậy, dù tháng đó không có giao dịch nào.
Aligned (Đúng Ý): Xem Ít Căn Hơn, Căn Nào Cũng Đáng
Đi xem hết mọi căn trên thị trường vừa mệt vừa làm căn nào cũng nhòe vào nhau. Tìm nhà đúng ý là bắt đầu từ thứ Anh Chị Em thật sự cần rồi mới mở rộng ra.
Mình cùng ghi ra tiêu chí thật: cần mấy phòng ngủ, đường đi làm bao xa, sân rộng cỡ nào, nhà một tầng hay hai tầng, và những thứ không có cũng được. Rồi Ái lập việc tìm nhà theo danh sách đó, nên căn nào Anh Chị Em xem cũng đã vừa con số và vừa nhu cầu.
Khi đi xem, Ái nói rõ nhận xét của Ái về từng căn, không chỉ nói phần tốt. Ái chỉ ra những gì hình chụp không cho thấy: tình trạng mái nhà và các hệ thống trong nhà, cách bố trí, miếng đất, và những gì sau này sẽ tốn kém. Anh Chị Em quyết định, và quyết định khi đã thấy đủ mọi mặt.
Nếu Ái cũng là Loan Officer của Anh Chị Em, căn nào Anh Chị Em thích Ái đều so lại với khoản vay trước khi Anh Chị Em ưng, kể cả thuế và phí của căn đó làm tiền trả hàng tháng thay đổi ra sao. Nếu Anh Chị Em dùng bên cho vay của mình, Ái đưa đủ thông tin để Anh Chị Em kiểm tra với họ.
Locked (Chốt): Từ Offer Tới Ngày Closing, Không Bất Ngờ
Bước cuối là chỗ việc mua nhà hay trục trặc nhất, nên đây là bước Ái theo sát nhất. Đây là những gì xảy ra, theo thứ tự.
Offer. Mình cùng quyết định giá và điều kiện, dựa trên giá những căn tương tự đã bán và căn nhà đã rao bán bao lâu. Vì Ái biết khoản vay đang tới đâu, offer ghi được điều đó rõ ràng, nên offer mạnh hơn.
Tiền đặt cọc (earnest deposit) và option period. Khi offer được nhận, tiền đặt cọc của Anh Chị Em được gửi tới công ty title, và công ty title giữ cho tới ngày closing. Hợp đồng Texas cũng cho Anh Chị Em một option period, một số ngày mình thỏa thuận trong offer. Trong thời gian đó Anh Chị Em được kiểm tra nhà và vẫn rút lui được theo điều khoản của hợp đồng. Ái hẹn thợ kiểm tra nhà ngay và đi qua báo cáo cùng Anh Chị Em.
Định giá nhà và khoản vay. Bên cho vay cho định giá căn nhà (appraisal) và hoàn tất thẩm định hồ sơ (underwriting). Ái giữ giấy tờ chạy đều và báo Anh Chị Em nếu cần thêm gì, trước khi thành chuyện gấp.
Ngày closing. Trước ngày closing, Anh Chị Em nhận bảng Closing Disclosure, là bảng ghi điều khoản và chi phí khoản vay sau cùng, và Ái đi qua từng dòng cùng Anh Chị Em. Closing diễn ra ở công ty title, nơi Anh Chị Em ký giấy tờ sau cùng và nhận chìa khóa khi mọi thứ hoàn tất.
Trang này mô tả cách làm chung của Ái, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay vay. Ai Tran, NMLS #2627075. Khoản vay được cung cấp qua Loan Factory, NMLS #320841, chỉ ở Texas và California. Equal Housing Lender (Cho Vay Bình Đẳng). Mọi khoản vay đều phải qua thẩm định, và không phải ai nộp đơn cũng đủ điều kiện. Xem thông tin công bố của Loan Factory và thông tin công bố tại Texas (tiếng Anh).
Câu hỏi thường gặp
Tôi có phải ký hợp đồng người mua trước khi đi xem nhà không?
Có. Ái ký hợp đồng người mua bằng văn bản với mọi người mua trước khi dẫn đi xem bất kỳ căn nhà nào. Hợp đồng ghi rõ Ái làm gì cho Anh Chị Em và Ái được trả ra sao, và Ái giải thích trước khi Anh Chị Em ký.
Ai giữ tiền đặt cọc của tôi?
Công ty title giữ tiền đặt cọc của Anh Chị Em sau khi offer được nhận, cho tới ngày closing.
Closing diễn ra ở đâu?
Ở công ty title. Anh Chị Em nhận bảng Closing Disclosure trước ngày closing, và Ái đi qua từng dòng cùng Anh Chị Em.
Option period là gì?
Đó là một số ngày, thỏa thuận trong offer, Anh Chị Em được kiểm tra nhà và vẫn rút lui được theo điều khoản của hợp đồng Texas.
Tôi có bắt buộc vay qua Ái không?
Không. Anh Chị Em có thể dùng bên cho vay của mình, các bước vẫn giữ nguyên. Ái vẫn đại diện cho Anh Chị Em phần căn nhà.
Xem thêm
Anh Chị Em sẵn sàng chưa? Ái ở đây để giúp.